A renovatória tem como finalidade proteger o ponto, que nada
mais é que a localização do estabelecimento.   A proteção do ponto
visa a proteção do locatário em manter sua atividade empresarial desenvolvida no
imóvel, investimentos de infraestrutura do referido imóvel, clientela
constituída, publicidade e propaganda do local, além da própria valorização do
imóvel pelo fato de estar locado e conservado. Claro que um ponto bem localizado, valoriza o
estabelecimento comercial.

No caso de renovatória, as “luvas”, que nada mais é
do que o pagamento efetuado, no início do contrato, pelo locatário para ter o
seu ponto, é considerada contravenção penal, nos termos do art. 43, I da lei
8.245/91. Importante salientar que, o pagamento de luvas é possível no início do
contrato que se submeterá à ação renovatória.

No caso de locação, para que haja proteção do ponto, por meio
de ação renovatória deverão ser prenchidos os  alguns requisitos dispostos
na Lei do Inquilinato:

a) contrato a renovar que tenha sido celebrado por escrito,
com prazo de 5 anos;

b) que o locatário esteja explorando seu comércio ou
atividade, no mesmo ramo, pelo período mínimo de 3 anos;

c) perfeito cumprimento do contrato em curso (estar o
locatário com pagamentos dos aluguéis, impostos, taxas, condomínio – se houver,
seguro e tudo mais que estiver previsto como obrigações do locatário, tanto no
contrato quanto na lei ( art. 23 Lei 8245/91);

d) apresentação de garantia (carta dos antigos fiadores,
aceitando novamente o encargo ou alteração de fiadores com comprovação de
idoneidade dos mesmos através das respectivas certidões negativas de protestos e
matrículas de imóveis ou documentos de bens móveis que possam garantir os
aluguéis);

e) propositura da ação em tempo hábil , o que significa dizer
que a ação renovatória deverá ser proposta entre um ano antes do fim do contrato
até seis meses antes desse término. Este prazo é decadencial e, se for perdido
permite ao locador nova cobrança de luvas para manutençaõ do contrato ou a
retomada do imóvel. Importante frisar que a notificação extrajudicial da
intenção de renovar enviada pelo locatário ao locador não interrompe nem
suspende este prazo, não havendo sequer possibilidade do locatário requerer
indenização pelo ponto em caso de retomada. Ultrapassado o prazo legal para
interposição da ação renovatória por inércia do locatário a proteção do ponto
deixa de existir.

f) na ação renovatória deve estar contida a revisão do valor
do aluguel;

Assim, se você possui um ponto comercial, não deixe de
observar os requisitos necessários para ingressar com a ação renovatória,
procurando um advogado que lhe auxilie nesta questão, a fim de não ser pego de
surpresa e não conseguir ingressar com a ação renovatória em razão de ter
perdido o prazo.

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