Qual seria a opção mais adequada de rateio das despesas do condomínio: fração ideal ou por unidade?
A taxa condominial é a cota paga mensalmente pelos usuários do condomínio – sejam eles inquilinos ou proprietários (independentemente de o imóvel estar ocupado) – como forma de contribuir para o custeio das despesas do prédio concernentes à manutenção de estruturas, limpeza, pagamento de funcionários e também contas de energia, água, dentre outras obrigações ordinárias.

Áreas comuns do condomínio são mantidas financeiramente pelos próprios condôminos. Despesas com manutenção, serviços e melhorias são rateadas entre os proprietários das unidades. No entanto, a forma dessa partilha varia, conforme prevê a Convenção de cada condomínio. Há quem aplique modelos de cobrança por fração ideal, por unidade ou flexível utilizando os dois formatos.
A fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino, como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.

Na cobrança por fração ideal, as unidades com fração maior recolhem a quota condominial em valor superior às unidades com fração menor. E no caso da cobrança por unidade, o valor da cota condominial é o mesmo para todos as unidades do condomínio, independentemente do tamanho ou da fração ideal.
Na cobrança por unidade todas as despesas previstas no orçamento são divididas igualmente pelo número de unidades, independentemente do tamanho delas. Geralmente, essa modalidade de cobrança é defendida pelos proprietários de unidades maiores, sob o argumento de que que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio.

Mas, afinal, qual é a forma mais justa de divisão, e o que diz a lei?
No ano de 2004, a Lei 10.931 alterou o texto do Código Civil, passando o inciso I do Art. 1.336 dispor sobre o dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário em convenção. Pela leitura da lei, podemos perceber que, caso a convenção de condomínio não estabeleça a cobrança igualitária por unidade, a cobrança deve ser feita por fração ideal.

Há casos em que a própria convenção estabelece a fração ideal igualitária. O rateio das despesas dividido em frações ideais iguais, entre os condôminos. Tais disposições muitas vezes já constam inclusive nas matrículas dos imóveis, ou sejam foram definidas desde a incorporação.
Dessa forma, podemos concluir que, caso a convenção não disponha sobre a forma de cobrança, deve se dar pela fração ideal, mas nada impede que os condôminos se reúnam em assembleia e disponham a melhor forma para o condomínio. Entretanto, qualquer alteração na convenção requer a aprovação, em assembleia, de 2/3 dos condôminos para que haja alterações na convenção, conforme Art. 1.351.

Portanto, se você se sente prejudicado, o melhor caminho seria adotar os seguintes procedimentos:
• Reunir outros condôminos na mesma situação;
• Procurar auxílio profissional com especialização em Direito Imobiliário;
• Levar a discussão para assembleia.

Após esses passos, se a forma de rateio não for a ideal para os condôminos, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, onde um profissional especializado terá condições de esclarecer os procedimentos judiciais que podem ser adotados.

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